Орендна плата за користування приміщеннями комерційного призначення під час карантину
У зв'язку з тим, що влада дозволила здебільшого працювати тільки аптекам, автозаправним станціям та продуктовим рітейлерам, очевидно, під удар потраплять підприємства розважальної і побутової сфери, туризму і логістики. Вони не можу використовувати орендну площу, а значить і не можу отримувати прибуток.
Тому кожного підприємця цікавить питання оплати орендних платежів в період простою та особливостей використання форс-мажору як обставини, що звільняє від сплати таких платежів.
Щоб вирішити цю проблему, зокрема з орендною платою і з виконанням своїх зобов'язань певними категоріями малого і середнього бізнесу, парламент офіційно визнав карантин форс-мажором. Закон України № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» набув чинності 18 березня 2020 року.
Виникає логічне запитання: якщо карантин - форс-мажор відповідно до закону, то чи це автоматично звільняє від оплати оренди? На жаль - ні, і в кожному конкретному випадку необхідно обговорити це питання з орендодавцем.
Перш за все, необхідно закріпити домовленість з орендодавцем про звільнення від сплати оренди в письмовій формі. Для цього вам однозначно потрібно зібрати максимальну кількість аргументів на свою користь.
Якщо ваше підприємство відноситься до категорії тих, яким заборонено працювати, вам необхідно зробити наказ про призупинення діяльності на період карантину.
Поясніть орендодавцю реальну неможливість використання орендованого приміщення (через заборону роботи підприємства; неможливість дістатися до офісу або приймати відвідувачів і т.д.). В цьому аспекті можете сміливо посилатися на постанову Кабінету міністрів України від 16.03.2020 № 215, де прямо вказано, що з 17.03.2020 заборонена робота торгово-розважальних центрів, закладів громадського харчування, інших установ розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного та побутового обслуговування населення.
Крім того, вам на допомогу норми Цивільного та Господарського кодексів, а саме ч. 4, ч. 6 ст. 762 ЦКУ, ст. 286 ГКУ, а також Закон № 530-IX і новоприйнятий № 540-IX. Всі ці положення чинного законодавства дають право орендарю ініціювати зміни до договору оренди і просити зменшення орендної плати або звільнення від неї.
Карантин - форс-мажор. І це ще один аргумент на користь орендаря. Перегляньте в договорі оренди розділ, в якому прописані положення про форс-мажор і порядок виконання зобов'язань за договором на період його дії. У разі потреби варто звернутися із заявою до Торгово-промислової палати України щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Пакет документів, які необхідно подати до ТПП для отримання сертифіката можна завантажити тут: https://bit.ly/2X0xN15.
Разом із тим, посилання на карантин, як форс-мажорну обставину, що унеможливила виконання зобов’язань за договорами оренди, може мати місце зі сторони орендодавців. Першочергово йдеться про те, що договорами оренди часто передбачаються правила стосовно часу, протягом якого орендодавці забезпечують орендарям доступ до орендованих приміщень, а також відповідальність за недотримання таких правил. Тож у разі підтвердження неможливості виконувати орендодавцем свої зобов’язання за договорами оренди через карантин, відповідальність за недотримання, зокрема, вищезгаданого правила, для орендодавців не наставатиме. Тож орендареві, перш за все, доцільно звернутися до тексту укладеного договору оренди.
Досить часто до них включають положення про звільнення орендаря від плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати орендовані приміщення, або інші особливі умови на випадок таких обставин. Якщо ж у договорі оренди такі пункти відсутні орендареві доцільно звернутися до положень законодавства.
Так, ст.762 Цивільного кодексу визначено, що наймач (орендар) звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. При цьому, вичерпного переліку таких обставин цивільне законодавство не містить.
Відповідно до ст.286 Господарського кодексу орендна плата - це фіксований платіж, який сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Її розмір може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Встановлення карантину можна розглядати як обставину, за яку орендар не відповідає, а тому може бути звільненим від оплати оренди.
Такий підхід цілком узгоджується з правовою позицією щодо практичного застосування вказаного положення ст.762 ЦК, висловленою Великою палатою Верховного
Суду:
«6.7. Згідно з ч.6 ст.762 ЦК наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
6.8. Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
6.9. Крім того, обставини, зазначені у нормі ч.6 ст.762 ЦК, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об'єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з ч.6 ст.762 ЦК можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними…
6.10. З урахуванням викладеного ВП ВС зазначає, що відсутність у ч.6 ст.762 ЦК
вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством».
Аналогічна позиція висвітлювалася і раніше ще Вищим господарським судом:
«Частина 6 ст. 762 ЦК передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Отже, за змістом вказаної норми матеріального права якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування.
Ми не лише інформуємо громадян про їхні права, а й навчаємо їх, як ці права захищати, звертайтесь:
Любомльське бюро правової допомоги – м. Любомль, вул. Незалежності 23, тел. (03377)2-45-43; e-mail: liubomylske@legalaid.lt.ua
Skype: Любомльське бюро правової допомоги
З повагою, Начальник відділу
«Любомльського бюро правової допомоги» Андрій Литвинюк
