Які зміни несе новий Закон «Про житлово-комунальні послуги»
З 01.05.2020 закінчується «перехідний» період, а мешканці багатоквартирних будинків мали визначитись з варіантами договірних відносин з постачальниками комунальних послуг і не тільки... Новий закон про житлово-комунальні послуги навів шороху не лише у багатоповерхівках, але й в ОМС, ОСББ, на комунальних підприємствах. Наразі виникає багато запитань у тих, хто має відношення до житлово-комунальної сфери. Тож розберемося з основним фундаментом нового законодавчого акта, який необхідно розуміти посадовим особам місцевого самоврядування, аби правильно визначити свій фронт робіт.
Закон України від 09.11.2017 № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги»1 введено в дію з 01.05.2019. Він визначив нові моделі договірних відносин між споживачами та виконавцями комунальних послуг.
1 Далі за текстом — Закон про ЖКП.
Надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. Нові договори мають бути укладені між споживачами та виконавцями комунальних послуг протягом одного року з дати введення в дію Закону, тобто до 1 травня 2020 року (ст. 12 Закону про ЖКП). Але 02.04.2020 Президент України підписав Закон України від 30.03.2020 № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким, зокрема, переноситься кінцева дата переукладення договорів співвласників багатоквартирних будинків з виконавцями комунальних послуг. Відповідно до документу співвласники багатоквартирних будинків мають обрати модель договору на комунальні послуги (крім послуг з постачання електричної енергії та природного газу) не до 01.05.2020, а протягом п’яти місяців із дня завершення заходів щодо запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), передбачених карантином, встановленим КМУ. Співвласники багатоповерхівок, незалежно від обраної ними форми управління будинком, зобов’язані прийняти рішення щодо кожного виду комунальної послуги, а виконавці комунальних послуг — укласти з ними договори про надання комунальних послуг відповідно до обраної співвласниками моделі організації договірних відносин.
Які особливості укладання договорів?
Договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених КМУ або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до Закону про ЖКП. Типові договори про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення та послуг з постачання теплової енергії затверджені відповідними постановами КМУ від 05.07.2019 № 690 «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення і типових договорів про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення» та від 21.08.2019 № 830 «Про затвердження Правил надання послуги з постачання теплової енергії і типових договорів про надання послуги з постачання теплової енергії».
Що стосується типових договорів про надання послуг з поводження з побутовими відходами та послуг у сфері постачання електроенергії, вони затверджені постановою КМУ від 27.03.2019 № 318 та від 14.03.2018 № 312відповідно. Форма Типового договору постачання природного газу побутовим споживачам затверджена постановою НКРЕ від 30.09.2015 № 2500.
Договори про надання житлово-комунальних послуг можуть затверджуватись окремо для різних моделей організації договірних відносин (індивідуальний договір та колективний договір) та для різних категорій споживачів (індивідуальний споживач, колективний споживач).
Закон про ЖКП передбачає три базові моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку:
|
1 |
індивідуальний договір |
|
2 |
колективний договір |
|
3 |
договір з об’єднанням співвласників багатоповерхової будівлі (ОСББ) як колективним споживачем |
Вибір тієї чи іншої моделі Закон про ЖКП залишає за співвласниками багатоповерхівки, крім послуг із постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, які надаються виключно на основі індивідуальних договорів. Виконавці комунальних послуг зобов’язані укладати договори в конкретному багатоквартирному будинку відповідно до моделі (моделей) організації договірних відносин, обраної співвласниками.
Цікавим є те, що на вибір моделі організації договірних відносин співвласникам багатоквартирного будинку давався лише один рік після набрання чинності Законом про ЖКП, тобто до 01.05.2020 (див. п. 4 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про ЖКП), але з урахуванням карантину цей строк подовжено ще на п’ять місяців із дня завершення заходів щодо запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби. Надалі за співвласниками залишається право змінити обрану модель, заборон щодо цього не передбачено вимогами Закону про ЖКП. Якщо співвласники самостійно не визначаються із моделлю організації договірних відносин, Закон про ЖКП передбачає, так би мовити, модель «за замовчуванням», яка базується на виконанні вимог п. 5 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про ЖКП: між виконавцем та кожним співвласником укладається індивідуальний договір про надання комунальної послуги відповідно до ч. 7 ст. 14 Закону про ЖКП.
Договір про надання комунальних послуг укладається строком на один рік. Але, якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, він автоматично продовжується на черговий рік. Тобто Закон про ЖКП говорить про те, що переукладати договори щороку немає потреби.
Необґрунтована відмова споживача (іншої особи, яка відповідно до договору або закону укладає договір в інтересах споживача) від укладання договору є підставою для припинення в односторонньому порядку виконавцем надання відповідної комунальної послуги такому споживачу.
Відмова:
— будь-якої із сторін від укладання запропонованого другою стороною договору не позбавляє її права звернутися з повторною пропозицією про укладання договору в порядку, визначеному Законом про ЖКП;
— споживача (іншої особи, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача) від укладання договору з виконавцем комунальної послуги не звільняє його від обов’язку оплати фактично спожитої комунальної послуги, наданої таким виконавцем.
Як бачимо, Закон про ЖКП не передбачає участі ОМС у розробці, затвердженні та укладенні договорів із споживачами (індивідуальними, колективними) про надання житлово-комунальних послуг. Але це не означає, що в рад відсутня будь-яка відповідальність щодо договорів. Як засновник відповідного комунального підприємства ОМС має продовжувати виконувати розроблені настанови та здійснювати контроль за діяльністю своїх комунальних підприємств. Зокрема, підготовка та укладення із споживачем договорів про надання комунальних послуг із визначенням відповідальності за дотримання умов їх виконання згідно з типовим договором віднесено до обов’язку виконавця комунальної послуги. Підставою є ч. 2 ст. 8 Закону про ЖКП.
До набрання чинності деяких положень Закону про ЖКП, що стосуються договорів, між комунальними підприємствами та споживачами вже укладені договори. Відтак, має бути з’ясовано факт необхідності їх переукладення, враховуючи нові вимоги Закону про ЖКП. Щоб це встановити, необхідно звернутись до вимог п. 3 розділу IV «Прикінцеві та перехідні положення» Закону про ЖКП: договори про надання комунальних послуг, укладені до введення в дію Закону про ЖКП, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності договорами про надання відповідних комунальних послуг, укладеними за правилами, визначеними Законом про ЖКП.
Отже, договори мали бути укладеними між споживачами та виконавцями комунальних послуг протягом одного року з дати введення Закону про ЖКП в дію — до 01.05.2020, але з урахуванням карантину цей строк подовжено до п’яти місяців із дня завершення заходів щодо запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби. Якщо згідно з договорами про надання комунальних послуг, укладеними до введення в дію Закону про ЖКП, передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах. Переглянути умови своїх договорів із споживачами та прийняти нову форму договору, що повинна базуватись на істотних умовах, комунальні підприємства повинні протягом п’яти місяців із дня завершення заходів щодо запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби.
До істотних умов договору про надання житлово-комунальної послуги належать (підстава ч. 3 ст. 12 Закону про ЖКП):?
|
1 |
перелік послуг |
|
2 |
вимоги до якості послуг |
|
3 |
права та обов’язки сторін |
|
4 |
відповідальність сторін за порушення договору |
|
5 |
ціна послуги |
|
6 |
порядок оплати послуги |
|
7 |
порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги |
|
8 |
строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання |
Які моделі договірних відносин визначає Закон про ЖКП?
Повторимось: Закон про ЖКП передбачає, так би мовити, три моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг.
Індивідуальний договір - про надання комунальної послуги укладається між виконавцем комунальних послуг і споживачем (ст. 14 Закону про ЖКП), тобто індивідуально з кожним окремим співвласником багатоквартирного будинку
Колективний договір - про надання комунальної послуги (ч. 4 ст. 14 Закону про ЖКП) укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку.
Особа, яка буде укладати договір від імені та в інтересах всіх співвласників, має бути уповноважена загальними зборами співвласників. При цьому кількість голосів, поданих для прийняття рішення, залежить не від кількості співвласників багатоквартирного будинку, а від кількості площі, яка належить таким співвласникам.
Комунальні підприємства ще мають трохи часу задля проведення інформаційної роботи та донесення до місцевих мешканців умов укладення такого договору. Як зразок надаємо примірний протокол загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку щодо вирішення питання про уповноваження одного із співвласників на укладення колективного договору з виконавцем.
До протоколу додається реєстр голосування з підписами співвласників багатоквартирного будинку.
Договір із колективним споживачем про надання комунальної послуги укладається об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) або іншою юридичною особою, яка об’єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем.
Договір із колективним споживачем - про надання комунальної послуги укладається об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) або іншою юридичною особою, яка об’єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем.
Договір з колективним споживачем дуже нагадує колективний договір про надання комунальної послуги. Однак, на відміну від нього, за боргами за комунальну послугу відповідальним визначено ОСББ, який є юридичною особою. Тобто виконавець буде звертатись із судовим позовом безпосередньо до ОСББ, а не до конкретного співвласника. Самі ж відносини між співвласниками та ОСББ регулює статут ОСББ та рішення створених ним органів управління. У разі, якщо ОСББ за судовим рішенням буде погашати борги, то останнє зможе звернутися вже до самих співвласників із регресними вимогами.
Як бачимо, плата за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем не стягується у разі застосування індивідуального договору «за замовчуванням», колективного договору про надання комунальної послуги та договору з колективним споживачем.
